Myslíte, že stanovení ceny za pronájem je hračka? Právě otázka výše nájmu si žádá výborně promyšlenou strategii. Pronájem by totiž neměl být předražený, ale ani zbytečně levný. Jak cenu za byt správně vybalancovat?
Obrázek: Nájemné si dobře spočítejte.
Nájemné: co toto slovo vlastně znamená?
Nájemné či nájem je cena, kterou platí nájemník pronajímateli bytu. Skládá se z finanční částky, kterou nájemník platí za to, že může v bytě bydlet, ale také z částky za služby, jež se pojí s používáním bytu.
Některé poplatky za služby hradí nájemník sám, obvykle se jedná o:
- topení a vodu,
- elektřinu,
- odvoz komunálního odpadu,
- osvětlení a úklid společných prostor apod.
Služby, které platí majitel bytu, jsou následující:
- fond oprav,
- pojištění domu,
- odměna správci domu nebo statutárnímu orgánu.
Nájemné tedy musí pokrýt veškeré náklady a výdaje, které majitel s bytem má, ale také mu musí přinést zisk.
Faktory ovlivňující cenu nájmu
Než se rozhodnete byt pronajímat, je vhodné si zjistit jaké je jeho ekonomické a tržní nájemné. Tak budete vědět, zda se vám pronajímání vyplatí.
Ekonomické nájemné pokryje vlastníkovi náklady spojené s provozem bytu a přinese mu i požadovaný výnos z vloženého kapitálu. Tržní nájemné odráží aktuální situaci na trhu s nemovitostmi. Tržní nájem ovlivňuje například lokalita, dispozice či občanská vybavenost. Pokud je tržní nájemné vyšší než ekonomické, vyplatí se vám byt pronajímat.
Mezi základní faktory, které ovlivňují cenu nájmu, patří:
- Stav a rozloha bytu – s vyšším nájemným se počítá u větších a nově zrekonstruovaných bytů s nadstandardním vybavením.
- Atraktivita lokality – výhodou je dobrá dostupnost MHD a dalších dopravních linek, obchodů, pošty, školy a školky, případně parků či zeleně.
- Zaměstnanost – na ceně za pronájem bytu se podepíše míra zaměstnanosti a průměrná mzda.
- Úložné prostory – výhodou je, pokud má byt sklep, garáž, půdu, vestavěné skříně, komoru nebo balkon.
Obrázek: Nájemné ovlivňuje lokalita.
Jak stanovit optimální výši nájmu
Než do nájemní smlouvy napíšete cifru, udělejte si důkladný průzkum trhu.
Cenová mapa
Neocenitelným pomocníkem vám v tomto ohledu bude cenová mapa nájemného. Ta obsahuje informace o ceně za 1 m² bez DPH v obcích, které mají více než 5 000 obyvatel. Jedná se o cenu průměrnou, která vychází z transakcí, které se uskutečnily. Díky ní zjistíte průměrné tržní nájemné v bytech ve vašem kraji či okolí.
Projděte realitní inzerce
Vyšetřete si čas, který investujete do rešerše nabídek pronájmů ve vašem okolí. Důležité přitom je, aby byly byty podobné tomu vašemu. Zaměřte se proto na velikost, dispoziční řešení i stav bytu. Navštívit můžete nejen internetové portály, ale také nejrůznější vývěsky s nabídkou nemovitostí k pronájmu.
Zahrňte do ceny veškeré výdaje a poplatky
Do nájemného zahrňte požadovaný zisk a veškeré poplatky, které se s provozem bytu pojí. Nezapomeňte, že i vás čas něco stojí. Vyplatí se také myslet na to, že je vhodné mít prostředky pro řešení neočekávaných událostí.
S cenou za pronájem souvisí také cílový nájemník
Na výši nájemného má vliv cílová skupina vašich budoucích nájemníků, ale také zda chcete byt pronajímat dlouhodobě či krátkodobě.
- Krátkodobý pronájem – můžete si za něj říci vyšší cenu, ale musíte počítat s tím, že se vám v bytě budou nájemníci střídat jako na kolotoči a v některých měsících může být byt dokonce neobsazený.
- Dlouhodobý pronájem – pojí se sice s nižším nájmem než v případě krátkodobých pronájmů, ale přináší vám vidinu stálého příjmu bez výpadků.
Stanovte si, komu chcete byt pronajmout. Cílového nájemníka vám z části definuje samotný byt. Pokud se nachází blízko centra, budou o něj mít zájem singles a mladí lidé. Pokud je v blízkosti školy nebo campusu, bude byt vhodný pro studenty. Jestliže se byt nachází v části s administrativními budovami, počítejte se zájmem ze stran manažerů. Rodiny nebo starší páry budou mít zájem o byt v blízkosti parků, hřišť a zeleně.
Obrázek: Cenu stanovte podle cílového nájemníka.
Při výběru nájemníka nezapomeňte na jeho důkladné prověření. Než s ním podepíšete smlouvu o pronájmu, zjistěte si, zda není hledaný policií, nemá exekuce nebo zda nedluží.
Rizika, která se pojí s příliš vysokým či nízkým nájmem
Optimální hladina nájmu je taková, se kterou bude spokojený jak pronajímatel, tak nájemce. Jaká rizika s sebou nese zbytečně předražená, ale také podezřele levná nabídka?
Levný pronájem
Pokud se rozhodnete byt pronajmout výrazně levněji než vaše konkurence, můžete se těšit na rychlejší obsazení. Navíc si budete moci ze zájemců o bydlení vybrat pro vás toho nejlepšího. Je však nutné jej dobře prověřit. Nemá exekuce a dluhy? Nízké nájemné může lákat osoby s nestabilním příjmem.
Drahý pronájem
U zbytečně přepáleného nájemného budete pravděpodobně dlouho čekat na nájemníka, který bude ochotný sumu uhradit. S velkou pravděpodobností se u vás dlouho neohřeje, jestliže v okolí najde srovnatelný byt za nižší nájemné.
Při neobsazenosti bytu se navíc dostanete do ztráty, jelikož jeho provoz budete muset platit ze svého. Při časté migraci nájemníků strávíte spoustu času s hledáním a prověřováním nového.
Pusťte starosti s pronajímáním z hlavy
Jestliže nechcete investovat svůj čas a peníze do hledání nájemníka, do obstarávání nájemního bytu a řešení celé řady nevyzpytatelných situací, svěřte svůj byt Stálému nájmu. Jedná se o správcovskou společnost, která se o váš byt i nájemníka kompletně postará, a navíc vám garantuje stálý nájem. A to i v případě, kdy je byt neobsazený nebo nájemník neplatí. Vy si užíváte pouze zisk a starosti přenecháte Stálému nájmu.
