Český realitní a hypoteční trh prošel turbulentními změnami. Vysoké úrokové sazby hypotečních úvěrů a rostoucí ceny nemovitostí ztěžují pořízení vlastního bydlení. Roste zájem o nájemní bydlení, na trend reagují kupující investičních bytů. Jejich pořízení na hypoteční úvěr bylo v posledních letech ztrátové, situace se ovšem začíná obracet.

Mění se trendy na českém trhu bydlení

Prožívali jsme léta, kdy byla splátka hypotéky levnější než nájemní bydlení. Ve stejné době byly úroky z hypotečních úvěrů až násobně nižší dnešní situaci. Platila i rozvolněnější pravidla pro jejich sjednání. Většina lidí se snažila získat bydlení, mít vlastní dům nebo byt bylo zároveň určitým společenským statusem. Ostatně rodinný dům s bazénem je stále na předních příčkách v životních přáních řady osob.

V České republice je vysoké procento rodin, které žijí ve vlastním bydlení, to možná přispívá k tomu, že nájemní bydlení je stále vnímáno jako podřadné a usuzuje se, že formou nájmu bydlí jen ti, kteří nemají dostatek prostředků na pořízení vlastního bytu nebo domu. Mínění se pomalu mění.

Nákladné hypoteční úvěry

V posledních pár letech dochází k obratu situace. Prudký růst cen nemovitostí společně s drahými hypotečními úvěry způsobil, že vlastní bydlení se stává pro mnoho lidí nedostupné. O nájemné začíná být velký zájem. Zároveň se mění nahlížení na bydlení v nájmu. Neváže dodatečné náklady s údržbou nemovitosti, snadno jej lidé změní i několikrát za život jakmile jim parametry bytu nebo domu přestanou vyhovovat, umožňuje stěhování za prací a má nízké vstupní náklady. Nájemné se stává oblíbenější než dříve.

Výhody nájemního bydlení:

• Není nutný vysoký počáteční kapitál.
• Úspora na nákladech za údržbu, opravy, poplatky a pojištění.
• Bez dlouhodobého závazku v podobě hypotečního úvěru.
• Snadné stěhování za prací, možnost rychlé změny, když nemovitost přestane vyhovovat.
• Možnost žít v luxusním bytě bez vysoké jednorázové investice.
• Nájemce není vystaven riziku poklesu cen nemovitosti.
• Nájemce neohrožuje růst úrokových sazeb na finančních trzích.
• Snadný přechod k levnějšímu bydlení.
• Bez vazby kapitálu v málo likvidní nemovitosti.

Investiční byty s hypotékou začnou znovu vydělávat

SZ Byznys provedli srovnání a na modelových příkladech ilustrovali, jak se mění propast mezi splátkami hypotečního úvěru a výší inkasovaného nájemného. Pomalu se dostáváme zpět do období, kdy se začne vyplácet pořízení investiční nemovitosti na hypoteční úvěr. Splátky budou pokryty z nájemného v převážné nebo v plné výši. Na modelovém příkladu, kdy se uvažovala průměrná cena za byt v daném kraji a průměrná výše hypotéky s ilustrační měsíční splátkou, vycházelo výhodně pronajímání bytů v Ústeckém kraji, kde nemovitosti vykazovaly zisk nad splátkami hypotéky. S nízkým doplatkem vycházejí investiční nemovitosti také ve Středočeském, Moravskoslezském nebo Karlovarském kraji. Ve velkých městech jako Praha a Brno se stále počítá s doplatkem blížícím se 14 respektive 10 tisíci korun.

Je třeba znovu zmínit, že se jedná o ilustrační výpočet s použitím průměrných hodnot. Konkrétní nemovitost s vyjednanými splátkami úvěru může při pronájmu vycházet lépe nebo naopak hůře. Roli hraje lokalita, stav i vybavení bytu, blízkost občanské vybavenosti a celá řada dalších faktorů.

Hypotéka nebo nájem

Při rozhodování mezi hypotékou a nájmem je třeba vzít v úvahu vývoj úrokových sazeb. Ty v posledních letech klesly a do budoucna se očekává další pomalý a stabilní pokles. Analytikové předpokládají, že se ekonomická situace bude zlepšovat a hypoteční úvěry se ustálí na nákladech mezi 3 až 4 procenty v průběhu dalších let.

Nákup nemovitosti řada lidí odkládala nejen z důvodu vysokých cen a vysokých nákladů, ale i z důvodu nejistoty na globálních finančních trzích. Jakmile se situace stabilizuje, zájemců o bydlení bude přibývat. Společnost se ovšem začne polarizovat a poroste zájem o nájemní bydlení.

• Vlastní bydlení poskytuje stabilitu a jistotu. Váže však vysoké náklady a náročně se mění v případě potřeby. Není snadné jej získat z důvodu vysokých cen pořízení a vysokých nákladů na úvěr.
• Nájemné je flexibilní, umožňuje stěhování za prací a rychlou změnu, pokud parametry bydlení přestanou vyhovovat. Je možné žít v luxusní nemovitosti s minimální počáteční investicí. Nájem je výdajem bez získané dlouhodobé protihodnoty.

Nemovitost jako zajištění na stáří a jako investice

Ti, kteří se rozhodnou pro pořízení vlastní nemovitosti, vnímají investici jako způsob zajištění na stáří nebo jako vklad pro budoucí zajištění potomků. Na nemovitost pohlížejí v dlouhodobé perspektivě. Po splacení úvěru získávají majetek, který jim zajistí důstojné stáří a jehož hodnota v čase neustále roste.

Výhodnost snižují nutné investice na údržbu a renovace.

Pasivní příjem z nemovitosti

Jakmile pořídíte investiční nemovitost, máte možnost jejího pronájmu. Pokud jste k získání bytu nebo domu použili hypoteční úvěr, inkasované nájemné pomáhá s úhradou splátek hypotečního úvěru. Po splacení půjčky se z pronájmu stává pasivní příjem, který může trvat dlouhá léta. Nelze opomenout, že zároveň roste hodnota nemovitosti v čase.

V budoucnu se nemovitost obvykle prodává za mnohem vyšší cenu, než byla nakoupena, zisku se dosahuje často i se započtením nákladů na půjčku. S rychlým prodejem nemovitosti vám pomůže NaVýkup.cz.

Výhody bydlení ve vlastní nemovitosti:

• Dlouhodobá finanční jistota.
• Po splacení úvěru, bydlení jen za náklady.
• Nemovitost je investicí, v dlouhodobém horizontu její hodnota roste.
• Při splátkách hypotéky hradíte vlastní majetek.
• Nemovitost může sloužit jako finanční rezerva na stáří.
• O úpravách nemovitosti rozhoduje majitel.
• Při pronájmu zajišťuje nemovitost pasivní příjem.

Budoucnost nájemného a cen nemovitostí

Uvádí se, že ceny nemovitostí vzrostly v minulém roce přibližně o 8 % ale růst nájemného roste pomaleji, někde jen o 6 %. Z trendu je patrné, že se nájemné bude v budoucnu zvyšovat. K růstu nájemného přispívá i skutečnost, že nájemního bydlení je stálý nedostatek. Většina nových bytů se staví za účelem budoucího prodeje, jen malá část je vyčleněna pro dlouhodobý nájem. Budoucí růst nájemného bude nahrávat pořízení investičních nemovitostí.